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          住房租賃遭遇過度“金融化”之痛

          張玉潔中國證券報·中證網

            小梅是一名“北漂”。一個月前,為了節省幾千元的公寓管理費,小梅一次性向蛋殼公寓交了一年租金,然而,由于蛋殼公寓未能向房東支付房租,小梅收到了房東的“搬家令”。

            小梅的遭遇是本次蛋殼公寓事件眾多案例中的一個。自站上長租公寓的風口,蛋殼公寓先后獲得多輪巨額融資并在美國上市,一時風光無二。中國證券報記者探訪北京蛋殼公寓總部發現,受影響業主、租客人數不少,短期內妥善解決的難度較大。

            復盤整個事件,多位分析人士對記者表示,蛋殼公寓模式有過度“金融化”之嫌,這是本次蛋殼公寓事件波及范圍較廣的重要原因。他們呼吁,金融監管部門應積極介入,遏制金融機構在這些領域的擴張沖動。

            業主和租客陷入僵局

            近日北京遭遇強降溫,下午4點左右就已經非常寒冷,但惡劣的天氣并未能阻擋心焦的業主和租戶,來自北京多個區縣的業主、租客和供應商來到位于朝陽首府商業的蛋殼公寓總部。

            “今天來了200多人,前幾天一天來了上千人。”一位跑了好幾次的業主對記者表示。一位維持現場秩序的蛋殼公寓工作人員表示,自己是從其他部門抽調過來維持秩序的,對具體的事情不知情。

            朝陽首府商業建筑入口已經貼了好幾份通知,其中一份通知明確,11月20日起,蛋殼公寓總部只接待東城區的業主和租戶。“還好今天來了,晚了就不知道哪里找說法了。”一位業主對記者表示。由于當日是工作日,來訪的大多是業主。

            蛋殼公寓總部位于該建筑二層,通向二層的扶梯口已經設置了關口。幾名保安、治安志愿者和蛋殼員工值守,他們讓業主和租戶在扶梯一側排隊,登記好之后拿到粉色小紙條才會分批進入二樓。記者發現,受影響的業主各個區縣都有,側面顯示出本次事件的波及程度。

            多位業主情緒較激動。劉大爺位于海淀的一套房子委托給了蛋殼,自9月起就再未收到房租,劉大爺數次催租,蛋殼客服總是以15個工作日內到賬回應。在等了兩個“15個工作日”之后,劉大爺再也等不了了,通知租客騰房。但租客實際上已經付了一整年的房租,因此拒絕搬走。雙方一度報警鬧到派出所。“派出所的同志建議我去告蛋殼公寓。看現在這情況,告蛋殼有啥用呢?我的利益怎么保障?”劉大爺表示。

            大多數業主的情況與劉大爺類似。蛋殼公寓拖欠房租已經有數月,業主只能收房,但不少租客其實已經預付了較長時間的房租,拒絕搬離,由此陷入僵局。

            從記者了解到的情況來看,業主和租客前來登記并沒有解決實質性問題。業主申先生對記者表示,蛋殼公寓只是安排這些業主進行信息登記,然后讓回家等待退款,但具體什么時候退、能退多少,蛋殼公寓沒有給出明確說法。

            租戶的壓力更大。多位蛋殼公寓的租戶對記者表示,為了省下數千元管理費,他們大多如同文首的小梅一樣,提前支付了半年或一年租金。不少租戶還使用了租金貸,現在不僅可能錢房兩失,未來若不還貸款,征信還會受到影響。

            11月17日,與蛋殼公寓有大量資金貸合作的微眾銀行發表聲明,建議已經繳納租金的租客繼續租住,至少在2021年3月31日前,已辦理租房消費貸的客戶征信將不受影響。而微眾銀行在蛋殼公寓租金貸的余額到底有多少?微眾銀行相關人士表示,以銀行現有披露的信息為準,沒有更多信息披露。

            對于2021年3月31日后租戶何去何從,微眾銀行尚未給出進一步說明。

            過度金融化帶來的影響

            蛋殼公寓何以至此?近年來,采用二房東模式的長租公寓“爆雷”在多地時有發生,但影響一般局限在當地或幾個重點市場。

            有地產行業人士指出,推手就是背后的金融工具,為蛋殼公寓不斷擴張提供了充沛的現金流。沒有金融工具,蛋殼公寓撐不了這么久,也不可能將業務拓展到這么多地區。然而,蛋殼公寓這類二房東模式注定難以持久。

            地產觀察人士殷蘇峰指出,蛋殼公寓商業模式的本質是“二房東+租金貸”。作為運營方,蛋殼通過融資借貸,收儲房源對外出租,實現獲客,而后再引入租金貸,由金融機構向租客發放租金貸款,再由房屋租賃人向金融機構按月償還租金貸。

            這個模式中,有兩方面問題至關重要。首先是長短資金匹配。采用二房東模式的租賃企業普遍存在“資金池”問題,引入租金貸后,蛋殼公寓一次性就能獲得一年資金,資金池的效率大大提升;其次,租金貸頻次高、基礎量大,市場總量甚大,一旦介入,對于金融機構是很大的業務增量,對一些中小型金融機構有很大誘惑力。

            蛋殼公寓招股書顯示,金融機構的租金預付款已達到數十億元量級。2017年、2018年和2019年前9個月,蛋殼公寓直接從租客處獲得的預付款為1.1億元、2.8億元、7.9億元,從金融機構獲得的租金預付款則更高,分別為9.4億元、21.3億元、31.6億元。這顯示,蛋殼公寓的主要現金流即為租金貸形態存在的預付款。

            “蛋殼模式的長租公寓,看似有實體、有資產,卻逐漸陷入金融空轉的惡性循環。”殷蘇峰表示。

            這種模式的不可持續性已經顯現。2017年、2018年和2019年前9個月,蛋殼公寓使用租金貸的比例,分別為91.3%、75.8%、67.9%,呈現下降趨勢。值得注意的是,住建部等六部門在2019年12月印發的指導意見中指出,住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%。蛋殼公寓顯然超過這一比例要求。

            疊加疫情以及北京租房市場降溫等原因,蛋殼公寓走向困難不可避免。有業主表示,今年2月,蛋殼公寓曾經緩付過業主租金,后來分了12次陸續補齊。“這一次估計是真還不上了。”這位業主表示。

            呼吁加強監管

            記者從多方獲悉,目前部分長租公寓“高進低出”造成的“爆雷”問題已經引起多地政府高度關注,不排除未來會有嚴格的監管措施出臺。

            11月17日,西安和深圳分別下發《西安市人民政府辦公廳關于印發西安市住房租賃試點工作實施方案的通知》和《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》,兩市通知中均明確要嚴查“租金貸”業務。

            中原地產首席分析師張大偉認為,租金貸某種程度上是一種偽需求。絕大多數租客租房的投入不會超過收入的30%,而不少買房的客戶甚至愿意用超過60%的收入支付月供。“若數千元月租還需要貸款,那么借款人的經濟狀況實在堪憂。租金貸其實和校園貸一樣,從商業倫理角度看,就不應該有。”張大偉指出。

            有銀行業人士指出,金融監管機構應該對租金貸一類業務進行嚴格監管,抑制部分金融機構盲目擴張的沖動。

            曾較早預警長租公寓風險的前我愛我家副總裁、現北京湘楚朝暉企業管理有限公司董事長兼CEO胡景暉認為,長租公寓目前“二房東”模式不可行。應通過加強立法、加強行業監管等多種方式來發展長租公寓行業。

            11月19日,北京市住建委表示,已針對蛋殼公寓成立專辦小組,希望能平穩解決此事,后續處理方案會及時公布。

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