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          連續5個月二手住宅網簽量超1.6萬套 北京樓市穩了嗎?

          中國經濟網

            中新經緯客戶端10月16日電   經過幾年調整,北京住宅交易量在近期有所恢復。機構數據顯示,今年5-9月份,北京二手住宅的月度網簽量均超過1.6萬套,處于2017年“317新政”以來的高點。新建住宅交易相對活躍,月度網簽量也有所增加。

            有業內人士總結,二手住宅月度網簽量1.2萬套,是北京房價漲跌的臨界點,而達到1.5萬套以上,價格可能會有小幅上漲。北京當前住宅網簽量的增加,意味著什么?是否會引起價格波動呢?

            新房交易不及去年 二手房成交上升

            周末、節假日,雖然是房產中介門店最忙碌的時候,但2020年國慶假期的頭兩天,北京朝陽區的房產經紀人張平選擇了倒休。他對中新經緯客戶端說:“8天的長假,很多人都回老家、出去旅游了,沒有多少人留在北京看房,還不如休息呢。”

            如張平所料,他所在門店的帶看量,在國慶假期的前幾天表現一般,而隨著人員返城,從10月5日起,門店的帶看量開始增加。他說:“門店國慶假期成交了幾套房源,整體還可以,不熱也不冷。”

            貝殼研究院統計整理數據顯示,北京今年黃金周期間(2020年10月1-8日)新建住宅成交面積1.8萬平方米,成交均價為48204元/平方米,與2019年黃金周(2019年10月1-7日)相較,日均成交面積同比下降24%,成交均價同比上漲4.8%。2020年黃金周成交量不及去年同期。

            貝殼研究院分析稱,北京在黃金周前7日新發布住宅項目預售證7個,新增供應面積42萬平方米,為去年同期的2.1倍,可見房企在當前融資及債務壓力較大的情況下,國慶假期出貨意愿強烈,但實際成交情況不及預期。究其原因,一方面,房企并未采取超出預期的促銷手段,另一方面,北京市場客戶對未來市場價格預期趨穩,因此在2020年黃金周更多選擇出行游玩,導致整體客戶量不及去年同期。

            北京早已過渡到以二手房交易為主的階段,相較于新房市場,國慶黃金周二手房市場的交易狀況比去年明顯升溫。貝殼研究院數據顯示,其監測的重點18城市二手房日均交易量比去年同期增長50%,其中,杭州、合肥交易量的增長超過100%,北京、重慶、西安、上海、廣州等城市超過50%。

            中原地產首席分析師張大偉指出,國慶假期的交易數據并不完整,只有1日、2日、3日、5日4天的網簽數據,如果從整體看,交易量應處于高位運行之中。

            二手房累計網簽量已超去年同期

            將時間線拉長可以發現,北京市場新房、二手房的網簽量出現明顯增加的跡象。

            據我愛我家研究院統計,2020年9月北京全市二手住宅共網簽17259套,環比8月增長7.49%,同比2019年9月增長40.10%;1-9月二手住宅共網簽116297套,同比2019年1-9月增長6%,超過了去年同期水平。

            從近幾個月看,今年5-9月,北京二手住宅月度網簽量一直維持在1.6萬套以上,其中9月為年內第二次突破1.7萬套,略低于6月。我愛我家研究院稱,2017年下半年至今,除最近5個月以外,月度網簽量超過1.6萬套的只有2018年5月和2019年3月。

            上述研究院稱,北京自2009年進入“存量房時代”后,截至到目前,全市二手住宅月均網簽量為1.43萬套,也就是說,近5個月的網簽量高于平均數據。就網簽量而言,5-9月份北京二手住宅交易水平相對較高,市場處在2017年“317新政”以來的最佳時刻。

            新房方面,據中原地產研究中心數據顯示,今年9月份北京普通住宅和別墅的網簽量為4874套,同比2019年9月份的2773套增長了約76%。

            對于成交量增加,貝殼研究院分析,自樓市調控以來,北京外圍城區的均價跌幅相對較大,入市門檻降低,吸引了剛需客群入場。同時,相對寬松的金融環境刺激了需求,當前放款周期持續穩定在30天,處于2019年以來最低位,較二季度高點縮短17天。首、二套平均房貸利率水平連續4個月保持低位穩定,資金成本低位企穩。

            張大偉對中新經緯客戶端指出,北京房地產市場調控一直是全國的標桿,經過數年嚴格調控,房價調整比較明顯,城區內沒有學區或配套差的“老破小”、郊區房源的售價下降較多,當前成交量的上行,應當屬于觸底回升。

            張大偉認為,前幾年持續供應的限競房項目,對北京房價的緩慢下降起到很大作用。隨著調控效果達到預期,限競房供應接近尾聲,新供應的不限價商品房地塊逐漸增加,這讓限競房的性價比有所提高,市場交易明顯活躍,推動成交量的增加。

            合碩機構首席分析師郭毅也對中新經緯客戶端分析,當前土地供應結構的變化,比如不限價商品房地塊供應增加,讓一些人對未來的房價走勢變得樂觀。同時,新房市場還處于以價換量狀態,激發了一部分購房者購置新房的熱情,進而帶動二手住宅的成交。

            分析稱后期交易量或繼續增加

            對于后續市場,張大偉認為,如果沒有大的政策調整,北京全年新房、二手房的成交量有望持續沖高。郭毅表示,截至目前,北京全市新房已簽約超3.3萬套,按照每月幾千套的成交規模推算,全年有望創下自2017年深度調控以來的銷量新高。

            至于價格,據張大偉觀察,在北京市場,二手住宅月度網簽量如果低于1.2萬套,價格可能會下跌;超過1.2萬套,價格保持平穩;達到1.5萬套以上,價格會有小幅上漲;超過2萬套,漲幅會加快。

            根據國家統計局公布的數據,在月度網簽量超過1.6萬套的5-8月份,北京二手住宅銷售價格分別環比上漲1.8%、0.7%、0、0.7%。張大偉稱,當前北京房價處于微張狀態,但并不明顯,市場既談不上過熱,也沒有過冷,隨著后續交易量的抬升,價格或維持微漲狀態。

            郭毅稱,北京的購房需求屬于“穩定中有小幅度升溫”,但當前市場的庫存量以及后續供應,不能支撐價格快速上漲,未來將保持一定幅度的企穩。

            貝殼研究院表示,二手住宅市場預計進入四季度將自然回落后出現傳統季節性反彈,但受疫情打亂需求釋放季節規律的影響,疊加新房市場分流,反彈力度將弱于去年同期。在供需情緒穩定、貨幣條件維持低位寬松狀態下,全年量增價穩。

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