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          魔幻蛋殼公寓72小時:從“被破產”到股票暴漲230%

          每經網

            “租客如果解約,我們會在3~7個工作日解除租金貸協議。”“現在蛋殼確實出現了資金缺口,高層目前每天晚上還在開會商討解決辦法,資金缺口的規模其實我們是掌握的,但目前不適合對外公布。”“我們自己也一個月沒有發工資了,我們知道蛋殼是遇到了危機。”“高層沒在北京,中層不可能有人不經過領導同意接受采訪。”11月18日上午,在蛋殼公寓(NYSE:DNK)北京總部,現場相關負責人宋琪(化名)接受了《每日經濟新聞》記者的采訪。

            北京市住建委方面向記者獨家回復稱,希望能平穩解決此事,后續處理方案會及時公布。

            目前,包括沈博陽、丁建偉等在內的蛋殼公寓高管,手機均處于關機或停機狀態。其實,倘若不是11月17~18日這一波股價超過230%的驚人暴漲,蛋殼公寓可能還在“破產”的輿論中。而對于我愛我家接盤蛋殼公寓的傳聞,記者第一時間向我愛我家方面求證,得到的回復是“沒有接到具體消息”,沒有否認,也沒有承認。

            一位中介行業資深人士對此事的表態是,相關當事各方都不希望企業破產,有一線希望也要努力。

            資金缺口尚不便公布

            由于此前一度盛傳當日將官宣“破產”,11月16日起,包括北上廣深在內的全國多地蛋殼公寓辦公區域開始出現很多前來咨詢的業主和租客。

            11月18日,初冬的北京還下著小雨,蛋殼公寓北京總部門前排隊的人已經沒有前一日那么多了。很多業主和租客在一層排隊拿號,拿到號之后方能到二樓蛋殼辦公區域。大喇叭反復播放保持理性的錄音,現場的警察,還有從其他區抽調來的安保人員仍舊嚴陣以待,盡力維持秩序。有位大媽突然很激動,厲聲訴說自己的境遇,但更多的人對此已熟視無睹。

            《每日經濟新聞》記者在現場了解到,為了分散壓力,從11月18日起,蛋殼方面安排了各個區對應的接待點,不同區域的業主和租客們可以到相應的區域登記,而11月16日是所有人都集中在蛋殼公寓北京朝陽門總部排隊。從記者獲取的表格看,蛋殼公寓此次登記點共計12區35處。

            “沒有好消息,也沒有壞消息。”據宋琪介紹,蛋殼公寓很多員工仍舊在自己原來的崗位上,而現場很多接待人員都是從各地抽調而來,內部沒有發生大規模離職。“現在我們都是在盡力做好接待工作。房東如果想退房,我們會解約,并且承諾在15個工作日內打款;租客我們會再安排。”

            不過對于如何安排,記者并沒有得到宋琪的回復。

            目前,蛋殼公寓已經建立了線上登記窗口,房東可以在線登記訴求。

            “其實早在疫情暴發之初,我們是有一輪和房東協商降房租的,但當時大部分房東都沒有同意,這件事就沒有推行下去。后來蛋殼的空置率一直居高不下,到5月才有所好轉,不過資金鏈就逐漸撐不住了。今天早上(11月18日)蛋殼股票大漲我們都看到了,但真的不知道原因,包括被接盤的傳言,我們也不知道是從哪里來的。現在真的沒有什么可以告訴您的,我們內部也不知道下一步會怎么樣。”當記者詢問宋琪的下一步打算時,她尷尬地表示自己也不清楚。

            一線城市齊現大范圍解約

            深圳可能是最早一波出現問題的城市,早在今年2月初,深圳就發生過蛋殼公寓業主討要租金事件。

            11月16日上午11點左右,《每日經濟新聞》記者在蛋殼公寓深圳辦公地勁松大廈看到,前來登記的多為二三十歲的年輕人,為提升辦理解約效率,租客與業主被分為兩撥。

            幾位辦理完解約手續的業主,手持《終止協議》,圍站在門口互倒苦水:“原本想圖個方便,現在找了一堆事,這幾個月物業、水電還要自己交。鄰居跟我說他們要跑了,我才趕過來的。”

            另一位業主則表示:“現在回去把這個文件貼在門上,告訴租客蛋殼已經跟我們解約了,我們要收回房子了。我們不直接跟租客聯系,租客跟我們沒關系。”

            但并非所有業主當日都順利辦理了解約手續。一位龍華業主告訴記者,他過幾天還得再來一趟:“因為終止協議需要在蛋殼未按照約定支付租金15天后才能辦理,而按照合同,他收租金的日子是每月12日。”

            現場一名戴著蛋殼公寓工作牌的工作人員告訴記者,公司已經欠了他們一個多月工資,該15日發工資,現在還沒發。

            一名剛交完本月租金并在還租金貸的租客,在樓梯間咨詢蛋殼公寓一位被稱為黃總(音)的人后續怎么辦時,黃總回復稱“等業主解約之后再說,業主沒解約就接著住”,租客追問,那我們被趕了怎么辦,黃總回復“趕了再說嘛”。

            她悻悻地道:“真慘,買不起房就算了,租個房也爆雷。”

            至于目前官方有何措施,深圳現場警察表示,還沒有解決方案,先辦理解約,解約后租客的租金貸問題要再跟微眾銀行談判。記者留意到,現場還安排了專車派送租客前往微眾銀行與其談判對接。

            深圳12345則表示,鑒于蛋殼公寓近期租賃違約不斷出現,建議投訴人保留好租賃合同等有關證據資料,并到居住地或蛋殼公司所在地公安派出所備案,同時與貸款交房租銀行協商停交支付每月租金。

            一名來自北京昌平的業主告訴《每日經濟新聞》記者:“通過蛋殼的種種反饋渠道都聯系不上,我只好請假跑過來了,結果拿的是90多號,現在每半小時接待一名業主,我今天是肯定解決不了了。原來蛋殼是按照季度打款的,每季度初的6日定時打款,但是到了10月10日,蛋殼只給我打了一個月的房租,給我的反饋是蛋殼資金有困難,以后希望按月打款,我也同意了。但到11月10日我都沒有收到這月的租金,我不愿意再和蛋殼合作了。各個渠道都聯系不上蛋殼,真的是很焦急。”

            在上海,租客王理告訴記者,蛋殼公寓的銷售此前為了做成自己這筆生意,每月租金給她比官網便宜了200元,并約定之后都可以按照這個價格續租。結果從10月中旬開始,就不斷有人催她續簽合同,但到了續簽合同的時候,價格卻漲了。不過有蛋殼工作人員告訴她,只要續簽合同,就能享受房租返還。于是王理10月31日續簽了合同,其中房租1990元,加上管理費、電費、網費共計2250元。

            11月1日凌晨,王理的房子開始斷網,銷售方面給出的理由是在換供應商,如果72小時沒網,會每半個月返還50元至APP錢包。

            “其實是網絡欠費導致的。”王理告訴記者,到目前為止,當初約定的房租減免部分還沒有返還,500元押金也沒退。

            在廣州,一位租住在珠江帝景蛋殼公寓的租客也遇到了被房東換鎖并斷水斷電事件。還有業主表示,其從今年7月底到10月,共在蛋殼公寓APP發起了4次余額提現,前3次均顯示由于銀行卡原因退款失敗,該租客因此還在每次提現中都更換了不同的銀行卡,但仍然沒有用。

            《每日經濟新聞》記者從多位廣州蛋殼租客處了解到,目前無論是蛋殼方面還是官方,都沒有統一的解決處理辦法,這讓他們的處境十分尷尬,不知道該何去何從。

            一位租客表示,其從廣州蛋殼公司工作人員處了解到,預計在下個月底前給出解決方案,如果蛋殼找到其他公司收購,由被收購公司來償還貸款。不過廣州蛋殼現在無法給租客出具任何書面意見或清退合同,只是建議其去申請征信保護。

            蛋殼“裂了”

            蛋殼公寓2015年成立以來一路狂奔,一路被資本追隨,即使已經上市,其賴以生存的租金貸模式也依然值得商榷。

            租金貸本身沒錯,這是一種中性金融工具,而蛋殼公寓的租金貸之所以時不時引發巨大爭議,主要是因為很多租客一開始都是在不知情的情況下“被開通”了租金貸,這就導致一旦出現違約,租客仍需償還貸款,甚至出現影響個人征信的可能。

            蛋殼公寓此次風波爆發后,11月16日,與之合作租金貸的微眾銀行很快發布公告表示,從維護該行客戶合法權益的角度出發,根據租客與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》:“您和業主已形成租賃關系,并已預付租金,享有合法居住權。建議在已付租期間繼續居住,保障權益。同時,如果合法權益受到侵害(如強制清退、斷水、斷電等情況),建議租客通過法律途徑維護正當權益。”

            微眾銀行還表示,至少在2021年3月31日前,租客的征信將不受影響。

            《每日經濟新聞》記者了解到,對于征信問題,微眾銀行給出了以下兩條建議:

            一是讓業主直接和蛋殼的租客協商,讓租客在蛋殼公眾號、APP上申請退租,如果申請退租成功了,將操作截圖保存下來,然后登陸“微眾銀行租住消費貸款”公眾號,上傳退租成功的截圖,微眾銀行會派專人核實后,保護好申請人的征信(不論蛋殼實際退不退還租金余額給租客),避免逾期記錄產生。

            二是如果蛋殼的APP和公眾號直接宕機了,申請退租沒有響應,那么也把截圖上傳到“微眾銀行租住消費貸款”的公眾號上作為證據保留。微眾銀行也會和租客聯系,核實信息后做好租客的征信保護。

            不過有意思的是,11月18日,就有租客表示,微眾銀行給他發的還款提醒里有這么一句話:“天下無難事,只怕有信人。”這讓他覺得很不舒服。

            “這時間很微妙,意思就是看看到明年3月蛋殼公寓資金問題能不能得到解決。我們群里有業主上月跟蛋殼成功解約,承諾15個工作日打款,在APP都可以操作,至于錢什么時候到賬戶,那就不知道了。”北京蛋殼公寓總部現場一位業主告訴記者。

            而即便已經退租的租客,也遲遲拿不到押金。廣州一名租客也反映:“退租一個月了,押金和租金返現近4000元還沒返給我,找客服投訴,找管家,各種渠道都沒有用。”

            深圳租客絲絲已經與蛋殼公寓辦理完解約手續,并同微眾銀行進行了溝通,她告訴記者,微眾銀行給出的解決方案有兩個:“一是蛋殼公寓付錢給他們,要么就我們接著還貸,蛋殼現在還不了錢,那還不一樣是我們還錢?公告內容并未解決我們核心訴求,房子沒租給我們,還要接著還租金貸,這沒道理。”

            成敗租金貸

            其實關于租金貸,蛋殼公寓在招股說明書中是這樣說的:“租客預付租金是我們營運現金流入的重要來源,我們也與金融機構合作為租客提供租金融資,并預付給我們。這些融資活動構成我們現金流入支持的重要來源。”

            如果租客提前終止租約,蛋殼可能會被要求把預付租金退還給相關的金融機構或租客。“然而,我們預期能在較短時間內把空置單位出租給新租客,并從新租客或金融機構收取新的預付款。因此,我們不認為有重大的流動性風險。”

            蛋殼公寓顯然是嘗到了租金貸的甜頭。

            據招股說明書披露,2017年、2018年和2019年前9個月,使用租金貸的租客占比分別為91.3%、75.8%和67.9%。2019年前9個月,蛋殼公寓通過租金貸模式從租客處獲得的預付款為7.9億元,占蛋殼公寓租金收入的80%。而2017年和2018年,這一比例高達90%和88%。

            不過2019年12月25日,《六部門關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》明確指出,住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應當于2022年底前調整到位。

            此前有蛋殼公寓管家向《每日經濟新聞》記者表示,租客可以選擇月付分期模式,在簽署房屋租賃合同后,還要與蛋殼公寓合作的金融公司簽署貸款合同,之后租客按月付款給金融公司,一年的房租實際已付給蛋殼公寓。而按照蛋殼公寓給房東押一付三的方式,資金在此期間出現沉淀并有錯配的可能性。

            監管層對此也早有關注。今年2月,深圳市政法委給市金融監管局、銀保監局下發《關于開展相關排查工作的通知》表示,近來深圳發生了蛋殼公寓業主聚眾維權事件,調查發現蛋殼公寓存在租金貸的情況,由于租金貸存在較大涉穩風險,要求金融監管局與銀保監局高度重視并盡快開展排查工作。

            11月17日,深圳市住建局再次發布緊急通知,重點提出了7個方面具體要求,以切實規范住房租賃企業經營行為。尤其強調租金收取方式不得高進低出、長收短付,同時不得誘導租客使用租金貸,條條直指蛋殼公寓。

            天眼查專業版數據顯示,全國目前共有900余家長租公寓相關企業。其中,65%為有限責任公司,32%為個體工商戶。以工商登記為準,全國已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家,占相關企業總量的15%。

            截至目前,全國約有22%的長租公寓相關企業存在過經營異常,近5%的相關企業曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

            11月18日,在蛋殼總部眾多業主和租客中還有一個很有意思的現象,一家不甚知名的平臺公司在現場到處發廣告,以期攬入一批不如意的蛋殼公寓客戶。

            這家公司的宣傳語是這么寫的,我們不是長租公寓,不收房。我們只做真房源,不虛假。我們幫你找到好房東,不收費。

            記者留意到,在深圳租戶群內也有人發消息說,“我也加了幾個業主群,等大家都相互解約了,我給大家做中介哈,免費的喲,管份盒飯就OK!保證業主直租。”

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