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          樓市“三道紅線”的政策威力初步顯現

          每經網

            每經特約評論員 尹中立 齊心(尹中立,榮盛發展首席經濟學家,中國社會科學院金融所研究員;齊心,榮盛發展經濟研究院研究員)

            對房地產開發企業負債實施“三道紅線”監管政策已滿兩個月,房地產市場在總體平衡運行的背景下出現了一定變化,其中土地市場降溫最為明顯,“三道紅線”的政策威力初步顯現。

            從月度數據來看,住宅市場在9月份環比出現下跌,但10月份又出現小幅反彈。投資整體放緩,新增投資向東部、一二線城市集中;同時房企紛紛加大營銷力度,增加供貨量,加速回款。

            住宅開發投資小幅反彈

            10月當月,房地產開發投資增速持續提升,住宅開發投資增速小幅反彈。10月當月,房地產開發投資13072億元,同比增長12.73%,增速比9月份提高0.62個百分點,增幅較9月小幅擴大,單月增速為近三年來的高位。其中,住宅投資9736億元,增長14.27%,增速較9月擴大2.73個百分點,增速為近一年來的高位。

            房地產開發投資增速持續提升,一方面是由于土地成交價款持續增長,加之土地購置費分期計入,對投資持續形成支撐;另一方面,在“三條紅線”壓力下,房企為沖刺年底銷售回款加大備貨,10月當月,房屋和住宅新開工面積同比增速實現正增長,分別增長3.5%和4.5%。

            土地市場熱度整體下降

            企業拿地積極性整體持續回落,土地市場熱度下降,土地市場購置面積降幅擴大。10月當月,房地產開發企業土地購置面積2764萬平方米,同比下降5.62%,降幅較上月擴大0.85個百分點;土地成交價款2070億元,同比增長19.3%,漲幅較上月回落3.7個百分點。從中國指數研究院監測的300個城市數據來看,三四線城市土地供應、成交面積同比環比均出現下降,一二線城市土地市場供需同比有所反彈。從企業參與競拍熱度看,一二線及強三線土地市場仍吸引眾多房企參與,部分三四線的遠郊地塊易出現流拍現象。

            住宅類用地供需反彈,溢價率環比持續回落。10月當月,全國300個城市共推出住宅類用地面積4880萬平方米,環比增加4%,同比增加2%;成交面積4068萬平方米,同比增加20%。住宅類用地平均溢價率為13%,較上月下降2個百分點。

            克而瑞研究院公布的數據顯示:10月,31家典型房企新增土地建設面積為3255萬平方米,環比上升4%;新增土地成交總價為1738億元,環比上升5%;平均成交樓面價5340元/平方米,與上月相比提升1%。

            商品房銷售出現小幅反彈

            商品房銷售面積同比增速小幅反彈。10月當月,商品房銷售面積16221萬平方米(9月為18587萬平方米),同比增長15.3%,漲幅比9月份提升8個百分點,單月銷售面積增速為近38個月來新高。其中,住宅銷售面積14478萬平方米(9月為16413萬平方米),同比增長16%,漲幅比9月份提升8.3個百分點。

            商品房銷售額同比增速亦小幅反彈。10月當月,商品房銷售額16018億元(9月為18704億元),同比增長23.92%,漲幅比9月份提升7.9個百分點。其中,住宅銷售額14426億元(9月為16728億元),同比增長25.98%,漲幅比9月份提升8個百分點。

            二手住宅價格略有波動

            10月份,二手住宅市場持續呈現平穩運行態勢。二手房交易價格小幅攀升,同比漲幅略有擴大,環比漲幅略有回落。

            國家統計局公布的數據顯示,70個大中城市房地產市場價格環比漲幅延續平穩回落態勢。10月份,各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅回落或與上月相同。10月份,4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.5%,漲幅較上月回落0.4個百分點;31個二線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅與上月持平;35個三線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅較上月回落0.4個百分點。

            諸葛找房數據顯示,2020年10月,100個重點城市二手住宅市場均價為15345元/平方米(9月為15334元/平方米),環比上漲0.07%;同比上漲1.85%,漲幅擴大0.06個百分點。分區域看,長三角經濟圈二手住宅均價環比漲幅居首,珠三角地區二手住宅均價同比漲幅居首,環渤海地區二手住宅均價環比、同比均出現下降。

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