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          新增“隨機值” 上海土拍規則又做調整 業內:房企資金面臨更嚴格審查

          吳若凡每日經濟新聞

            9月13日,上海土地市場網站公布了新一批集中供地詳細公,總計48幅地塊,其中涉商品住宅地塊27幅,分布在11個區,總起始價約574億元,另外本批次還涉及7幅租賃用地,14幅征收安置房。

            值得注意的是,在發布公告的同時,還有一份《關于住宅用地集中出讓相關提問的解答和提示》,其中在土拍規則中增加了隨機值,尤為引人關注。

            此次政策明確,第二批集中公告的住宅用地競價規則中,將增加一個隨機值概念。

            具體變化為:競價進入一次書面報價階段,一旦有競買人報價相同(無論該報價最終是否有效),將觸發系統新增一個大于中止價且不大于一次書面最高報價的任一萬位整數“隨機值”。書面報價環節僅新增一個隨機值,隨機值可與競買人的報價重復。平均價為一次書面報價結束后所有有效報價的算術平均值(有三個及以上有效報價的,“隨機值”納入平均價計算),未報價、無效報價和修正報價不納入平均價計算。

            換言之,在書面報價階段,如果出現競買人報價相同的,將自動產生一個隨機值,這個隨機值將納入到平均價的計算過程中。

            58安居客房產研究院分院長張波告訴《每日經濟新聞》記者,根據過去的規則,各競買人通過書面報價,最接近平均值的獲得土地。但類似政策有一些瑕疵,比如部分房企揣摩了平均值大小,最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。而現在增加了隨機值,類似“揣摩”的做法就沒意義,拿地有一定的隨機性,反過來增加了書面報價過程中拿地的公平性。

            張波表示,加了隨機值,本身是增加了平均值的不確定性,也杜絕了串標的可能。此前如果幾個開發商事先有溝通,可以人為左右平均值。二現在隨機值增加了土拍結果的不確定性,也使得土拍更加公平。在競拍規則上,核心邏輯還是通過這種方式來穩定地價,做到土地供給更加公平合理,而非價高者得,客觀上減少了圍標地塊出現的可能性。

            此前,上海在第一輪集中土拍中,每一幅地塊會提前公布三個價格——起始價、中止價、最高價。當房企競價達到中止價時,進入一次性報價,報價范圍為中止價與最高價之間。最后,根據各家一次性報價取平均價,距離平均價最接近者勝出。如差價相同,價低者勝出。如價格相同,先出價者勝出。從最終結果看,多數地塊成交樓板價與房地聯動價的比值在40%-50%之間,這就給房企了利潤一定保證。

            張波分析認為,本次第二批整個供地在供應量上有所減少,但也形成了一定錯位。第一批集中供地的時候,五大新城供應量較大,此次在部分形成供應量的基礎上,增加了市中心地塊的供給,對整個市場供應結構做了微調,這將有利于后續項目上市后推盤的穩定。

            知名地產分析師嚴躍進表示,此次上海土拍新規,除了競拍規則的調整以外,也形成了很多新約束,尤其是對于房企拿地資金方面的約束。類似規定,都促進了土地交易市場的穩定。至少從當前的政策管控看,房企利用高杠桿方式去拿地的可能性是不大的,房企資金或拿地主體資格將面臨更為嚴格的審查,這自然促進了房企在拿地方面的規范性,也進一步促進當前上海土拍市場的穩定,落實穩地價的政策導向。

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