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          多地集中供地規則調整 房企拿地成本有望下降

          王可中國證券報·中證網

            9月13日晚間,上海公布第二批集中供地信息。從規則看,上海要求購地資金為自有資金,并在競拍環節增加“隨機值”概念,以增加書面報價過程中拿地的公平性。

            無獨有偶,8月以來,北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京、合肥、武漢、成都和重慶等城市也發布了第二批集中供地公告,并對相關規則進行調整。業內人士預計,重點城市拿地成本或出現一定幅度下調。

            上海集中出讓多宗地塊

            上海此次集中供地共出讓48宗地塊,涉及27宗商品住宅用地,總出讓面積251.59萬平方米,起始出讓總價約574億元。從27宗住宅用地區域分布看,五大新城依舊是供應主力,與年初提到的五大新城規劃形成呼應。

            價格方面,第二批與第一批同區域地塊價格基本持平,僅有3宗地塊指導價超過10萬元/平方米,分別是:徐匯區漕河涇、徐匯區康健街道、楊浦區江浦社區。房地聯動價最高的地塊位于徐匯區漕河涇街道,為11.4萬元/平方米;最低的位于金山區楓涇鎮,為2.52萬元/平方米。此批次最高報價一般限定為起始價的110%。

            上海此次延期修訂的第二輪集中供地對租賃用地、安置房和城中村改造用地等方面有所傾斜。公告顯示,此輪供地中包括征收安置房地塊14宗,出讓面積68.64萬平方米;租賃住房7宗,出讓面積15.12萬平方米;城中村改造地塊2宗,出讓面積4.68萬平方米。無論從地塊數量還是用地面積看,租賃用地、安置房和城中村改造用地在此輪供地中的占比都大幅提升。

            限定購地資金來源

            相比于上海首輪集中供地,第二批集中公告的住宅用地競價規則中將增加“隨機值”概念。換句話說,在書面報價階段,如果出現競買人報價相同,將自動產生一個隨機值。該隨機值將納入平均價計算過程。

            根據過去規則,各競買人通過書面報價,最接近平均值的獲得土地,但類似政策有一些瑕疵。例如,部分房企揣摩了這個平均值的大小,使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。如今增加了隨機值,類似揣摩就失去意義,拿地有一定隨機性,增加了書面報價過程中拿地的公平性。

            值得注意的是,上海根據房地產市場平穩健康發展長效機制有關要求,對競買主體的交易資金來源進行明確限定。公告要求,競買主體股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等,購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金,購地資金不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款,購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款,購地資金不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。競買主體的交易資金來源(包括競買或投標保證金、定金及后續土地出讓價款)應為符合我國法律法規及政策規定的自有資金。

            重點城市土地市場降溫

            據中國證券報記者不完全統計,8月以來,北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京、合肥、武漢、成都和重慶等城市發布了第二批集中供地公告。重點城市的第二輪集中供地規則普遍較首輪進行調整,調整內容包括單宗地塊溢價率不超過15%、取消競配建并以搖號、一次性報價、競品質等方式決定最終競得人、加強房企購地資格和購地資金審查等。業內人士預計,重點城市拿地成本或出現一定幅度下調。

            據克爾瑞研究統計,8月全國土地市場經營性用地成交建筑面積11769萬平方米,環比下降12%,同比降幅超三成。價格方面,8月平均樓板價環比下降6%至2387元/平方米,同比下降12%。溢價率方面,重點城市土地溢價率呈下降趨勢。8月,一線城市平均溢價率僅為0.7%,二線城市溢價率環比下降11.2個百分點至7.1%,三四線城市溢價率連續多個月走低,平均溢價率降至8.6%。

            據中指研究院數據,8月30日至9月5日,全國40個大中城市推地總量環比減少5%,17個城市無推出,天津、濟南推出量較大;成交方面,主要城市成交量減少24%,20個城市無成交,濟南、蘇州成交量較大。

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